Договоры купли-продажи (дарения, аренды) недвижимого имущества

ur-lica-01-05

Нотариальное удостоверение договора отчуждения недвижимого имущества (купли-продажи, дарения)

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.Форма договора отчуждения недвижимого имущества (купли-продажи, дарения). В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор купли-продажи либо дарения недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи либо дарения недвижимости к покупателю (одаряемому) подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации покупатель либо одаряемый становится собственником имущества, продавец либо даритель, соответственно, право собственности в отношении данного имущества утрачивает.Таким образом, обязательной нотариальной формы для договоров купли-продажи либо дарения недвижимости законодательством Российской Федерации не установлено. Однако по желанию сторон нотариус может удостоверять такие сделки. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Нотариус проводит правовую экспертизу представленных документов, проверяет принадлежность собственнику отчуждаемого имущества, выясняет дееспособность граждан и проверяет правоспособность юридических лиц и, при необходимости, удостоверяет отказ от приватизации других собственников недвижимого имущества. Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества. В случае нотариального удостоверения сделки нотариус готовит пакет документов на регистрацию. При этом государственная регистрация нотариально удостоверенных договоров осуществляется в течение 5 рабочих дней/Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится по месту нахождения недвижимого имущества (Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области). Стороны договора отчуждения недвижимого имущества (купли-продажи, дарения). В отношении субъектов договора купли-продажи либо дарения недвижимости требуется, чтобы продавец или даритель был собственником продаваемого имущества.Существует большая группа случаев запрета дарения, в зависимости от субъектного состава. Даритель должен быть собственником вещи или обладателем права, передаваемых в дар, однако не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных судом недееспособными. Также запрещено дарение между коммерческими организациями.Документы, необходимые для оформления договора отчуждения недвижимого имущества (купли-продажи, дарения).

  1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества. При совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  2. При удостоверении сделок с имуществом юридических лиц нотариусом проверяются правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами и учредительными документами юридических лиц.
  3. При наличии сособственников в случаях, когда для совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия. В частности, при возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение условий, установленных пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (преимущественное право покупки).
  4. При удостоверении сделок по отчуждению имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации), нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки. Если в нотариально удостоверенном согласии супруга указаны какие-либо условия сделки, нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдены ли эти условия. Если лицо не состоит в зарегистрированном браке, нотариусу представляется письменное заявление об этом данного лица.
  5. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и (или) органа опеки и попечительства на совершение сделки, когда это требуется в соответствии с законом.Нотариальное удостоверение договора аренды недвижимого имущества.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение либо нежилое помещение в них с предоставлением права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.Форма договора аренды недвижимого имущества. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от предмета аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме. Исключение составляют договоры, заключенные на срок более одного года, а также договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме.Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. По желанию сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. На практике чаще всего в нотариальном порядке удостоверяются именно договоры аренды с правом выкупа арендуемого имущества, особенно в случаях, когда предметом аренды является недвижимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, кроме всего прочего, подлежит государственной регистрации.

В случае несоблюдения правил о форме договора договор считается незаключенным.

Стороны договора аренды недвижимого имущества. Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора. Арендатором по договору может быть любое как физическое, так и юридическое лицо.

Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора аренды.

Чаще в нотариальной практике встречаются договоры аренды имущества, требующего регистрации либо права на которое подлежат государственной регистрации (недвижимое имущество). В этом случае нотариус должен проверить документы, подтверждающие принадлежность арендодателю сдаваемого в аренду имущества.

Если сдаваемое в аренду физическим лицом недвижимое имущество приобретено им в период брака на совместные средства супругов, то в соответствии с п. 3 ст. 35 СК на передачу такого имущества в аренду требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. В этом согласии могут быть оговорены определенные условия, которые супруг считает нужным включить в договор. В последнем случае нотариус должен проверить соблюдение указанных условий. Если собственником (сособственником) сдаваемого в аренду имущества являются несовершеннолетние дети, договор заключается с согласия органов опеки и попечительства.

Источник публикации: Зайцева Т.И., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Ярков В.В. Настольная книга нотариуса. 2-е изд., испр. и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2004.